薛美凤牵头，欧阳风行、黎小虎和董蓝参加对兴海隆、新世纪和中港项目等三个项目的销售和招商进行承包。在承包期间，承包组负责金盘公司营销总部的管理。</p>
承包条件：</p>
1、项目方提供公司营销总部管理费总支出27.75美元/月，共12个月。该费用由金盘公司承担。</p>
2、项目方提供3000万美元营销及广告费用。承包提供《项目推广执行方案》，费用由项目承担及控制。</p>
3、项目方给承包方提供销售佣金为销售额1%；招商佣金为年租金收入的10%。</p>
4、在佣金分配上，佣金收入的15%上交金盘公司作为管理费。85%的佣金由承包方负责进行分配。承包方在领取应得佣金时，提供税务票给金盘公司做账。</p>
5、承包期：1978年6月15日至1979年6月15日。</p>
6、承包目标：在承包期内兴海隆、新世纪和大陆新华的销售及招商均到达预计销售量的90%以上。</p>
销售目标：（1644+2131+36.4）×90%=3811.4×90%=3430.26亿美元。</p>
招商目标：（29200+94250）×90%=123450×90%=111105万美元。</p>
承包组代理佣金可分配收入为：</p>
（34302600×1%+111105×10%）×85%×94%=28,2955.06万美元。</p>
（五）金盘公司物业管理及营运经营方案</p>
物业管理费收入预算：</p>
1、兴海隆项目商铺：1800万平方米×0.15美元/月×12月=3240万美元/年。</p>
2、兴海隆项目住宅：80万平方米×0.10美元/月×12月=96万美元/年。</p>
3、新世纪项目商铺：1000万平方米×0.30美元/月×12月=3600万美元/年。</p>
4、新世纪项目住宅：300万平方米×0.20美元/月×12月=720万美元/年。</p>
5、新世纪项目办公：80万平方米×0.25美元/月×12月=240万美元/年。</p>
6、新世纪项目停车场：200万平方米×0.15美元/月×12月=360万美元/年。</p>
公司管理费收入合计：8256万美元。</p>
7、销售佣金留成：34302600×1%×15%=51453.9万美元。</p>
8、租赁佣金留成：111105×10%×15%=1666.58万美元。</p>
金盘公司收入合计：61376.48万美元。</p>
公司物业管理部分管理费支出预算：</p>
1、工资开支：32万美元/月×12月=384万美元/年。</p>
2、保安承包费：6125万美元×25%=1531.25万美元/年。</p>
3、保洁承包费：6125万美元×5%=306.25万美元/年。</p>
4、日常办公费用：6万美元/月×12月=72万美元/年。</p>
5、项目公共区维护维修费：6125万美元×15%=918.75万美元/年。</p>
金盘公司物业部分管理总支出：3212.25万美元/年。</p>
6、公司营业税支出：61376.48×6%=3682.59万美元/年。</p>
金盘公司第一年度经营综合成本为：6894.84万美元。</p>
金盘公司第一年经营利润为：61376.48-6894.84=54481.64万美元。</p>
看完《金盘商业经营管理公司经营方案》后，我笑着说：“薛美凤啊！你们这个方案做得不错啊！你们上面提供数据是否准确、可行啊？”</p>
薛美凤笑着说：“阿才啊！报告上的那些平均单价，我们都是在同地段、同类型的项目的销售和招商调研数据的基础上，我们按照三个项目物业的实际价值，同时，考虑了竞争对手情况，以及我们推盘策略、客户接受程度等因素。由于我们物业数量庞大，因此，我们制定的这个价格具有“低价通杀”策略，物业的性能价格比在市场上在售物业要高出很多！我们认为按照这个价格策略执行后，一定能够在港城的物业销售竞争中大获全胜！”</p>
我说：“好啊！明天早上在皓龙大厦董事长办公室，我与你们承包组签定《项目物业销售及招商代理协议书》，我真心希望你们通过这几个项目物业销售及招商能挣钱，发大财！”</p>
薛美凤笑着说：“阿才啊！我们承包组的管理费，金盘公司要帮我们承包组支付啊！否则，我们没有钱吃饭、住宿和坐公交！我们怎么帮你干活啊！”</p>
我说：“没有问题！你们是金盘公司的员工嘛，公司给你们支付管理费是应该的！你们在几个项目的营销费用预算做得怎么样？！”</p>
黎小虎笑着说：“阿才啊，我们承包这个三个项目营销，但是，我们包工不包料啊！这三个项目在营销推广、销售和招商等过程产生全部费用，因此，列入三个项目公司的经验成本之中，你看看这三个项目的营销执行方案及预算吧！”</p>
然后，黎小虎他们将三个项目的《项目推广及广告执行方案》、《项目销售执行方案》和《项目招商执行方案》等交给我</p>
《项目推广及广告执行方案》主要内容是：</p>
1、在新世纪项目建设好的迎街面一楼设立1000平方米的“金盘营销中心”，按照星级酒店大厅水平装修。</p>
营销中心内部设立办公区、项目沙盘区、客户洽谈区、VIP客户谈判室，以及生活配套设施及设备。</p>
办公区内设立项目方签约及收款处、营销总监办公室、销售部、招商部等案场人员办公室。</p>
沙盘区制作及安装兴海隆、新世纪、中港项目等三个项目沙盘，沙盘按照项目总体规划设计方案，采用仿真三维模式呈现，供业务人员对客户进行讲解。</p>
建立营销中心单项费用预算（项目方从营销费预算中支出）：</p>
装修费：120万美元；</p>
办公家具及配套费：60万美元；</p>
沙盘制作及安装费：60万美元；</p>
案场办公及接待费：5万美元/月，50万美元/年；</p>
看楼车5部，共15万美元。</p>
合计：305万美元。</p>
营销中心建设及启用时间：1978年6月15日至8月15日。</p>
2、案场广告及资料费：</p>
金盘营销中心提供案场广告、楼书、单页等设计、制作等，费用又项目方在营销费用预算中支出：60万美元。使用时间：1978年8月16日。</p>
3、大众广告费：</p>
大型户外广告：进行全程视觉封杀！在闹市区、交通枢纽路口等地设立大型户外广告。租用广告位、广告设计、制作及安装等综合费用120万美元。广告出街时间：1978年8月16日。</p>
电视广告：租用港城高收视率电视的黄金时代进行广告宣传。聘请一线影视歌明星为广告形象代言人、制作影视宣传片、租用频道播放等综合费用500万美元。广告上线时间：1978年8月16日。</p>
报纸广告：在港城主要报纸刊登有偿新闻报道和评论，已经报纸广告。综合费用120万美元。广告刊登时间：1978年8月16日。</p>
促销活动费：</p>
营销中心开放日活动：1978年8月16日进行客户登记、项目推介和意向调查！发放小礼品等。综合费用20万美元。</p>
销售认筹启动活动：1978年10月1日进行三个项目销售认筹签约！发放礼品、购房购铺现金抵扣券等。举行代言明星与客户见面联欢会，大型歌舞晚会！综合费用100万美元。</p>
解筹销售活动：1978年12月1日开始。在活动前根据认筹数量，评估需求旺盛度。制定销售价格及销售优惠政策，在定价上加入抵扣及优惠幅度，制定《一房一价表》及《一铺一价表》及《买卖合同》等物业销售签约文件。在活动开始进行摇号选房选铺，签约、交款、办理房产手续等。成功购房者参加，现金和贵重礼品的抽奖活动！费用预算100万美元。</p>
项目方要支出的项目推广费为：1325万美元。</p>
《项目推广及广告执行方案》、《项目销售执行方案》和《项目招商执行方案》等为承包团队的工作执行文件。</p>
看完三大执行方案后，我们进行讨论。</p>
我笑着说：“好！三个方案都做得很扎实！套路也很深啊！”</p>
欧阳风行笑着说：“阿才！我们拿着这三套方案，去咨询了港城房地产行业我的那些资深老猫朋友，他们说，我们方案做得绝妙，击中港城地产业的命门！我们绝对能够将港城追求暴利的地产商全部干倒！”</p>
我说：“很好！营销费用由三大项目公司承担，这些费用由华龙财务公司来帮你们统一安排！你们向财务公司申请使用这些费用就行了！小达和黎小虎明天去联系龙哥，让他在机场旁边的新世纪的购物中心一楼，选几件起好面门房给金盘公司做营销中心，你们再去找设计单位和装修单位将这几间门面房装修和布置好！这个营销中心案场里面需要办公用品等，由薛美凤提供《采购清单》！广告及活动费用计划由小达负责审核和过程监督！涉及到合同和法律方面问题，你们都去咨询唐律师！明天早上，我们签订《项目营销代理合同》后，你们就全线出击吧！”</p>
开会结束后，黎小虎板着董蓝的肩膀，欧阳拉着薛美凤的手，他们带着自己公文包走了！</p>
看着他们离去背影，我感觉黎小虎比几年前成熟多了，他已经变成了一个就要结婚的大人了！</p>
......</p>