下午1点，在他们办事处的客厅里，马主任他们给我们发了一本《工业保税区项目介绍及入驻经营说明书》的宣传资料，让我们仔细阅读，然后，大家一起讨论！</p>
宣传资料的主要内容是：</p>
主标题是：内地的港城，港城的内地！</p>
副标题是：一个大规模、社会化、现代化、自由的制造基地及商贸港！</p>
一、项目总体规划：前期规划30000亩土地，建设海关隔离栏及口岸，园区内工业制造及加工区、办公及生活配套区（包括厂商办公，当局的教育、医疗、工商、海关、金融及行政等办公、商贸、员工宿舍和食堂等功能区）、园区进出口专用码头、专用海关陆路边检口岸、园区配套设施（包括交通布局、水、电力及能源等生产及生活的基本供应及保障）。项目中后期规划发展目标为，在中港口岸地区建成一个华邦特色的现代化，国际化的工业、科技及商贸的大城市！</p>
二、海关服务：园区与港城地区通过港口及陆路口岸实现无缝对接。园区与港城之间货物、设备、人员及资金自由进出，免征关税！</p>
二、金融服务：在园区内，人民币与外币实行市场化的自由兑换及流通。实行货币在园区与港城之间的自由流通。</p>
三、配套服务：建设由当局管理的港口的货运及客运港口码头、陆路客货运口岸，保证园区与港城及国际间货物及人员正常及自由进出。</p>
为园区建设配套的火力发电厂、供水厂、银行、医院、学校、酒店及住宿、购物商场、娱乐场所等生产生活配套设施。完善当局在教育、医疗、工商、海关、金融及行政管理等方面的现场服务设施及服务功能。</p>
四、土地供应：一期以总承包方式，发包10000亩土地。该土地用于核心工业示范区的建设，容纳10万人就业。并包含或者配套上述服务内容（详见规划图）。当局提供土地征收、通路、通电、通水、通讯等基础服务，园区内设立工业厂房区、银行、医院、学校、酒店及住宿、购物商场、娱乐场所等功能去及场所。</p>
五、土地政策及价格：租赁期限40年，单价2000元人民币/年/亩，40年租金8万人民币/亩，按照国家汇率折合美元价为4万美元/亩。土地总价4亿美元。</p>
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看完资料后，我们进行了讨论。</p>
我说：“马主任，这是你们对海外厂商的一份承诺书啊！你们写在纸上事情，你们都能做到吗？”</p>
马主任笑着说：“周董事长！这个保税区不是我们几个人事情！这个国家的事情！这是国家承诺，做不到事情，我们不会写在这张白纸上！在基础设施方面，我们一个100万KW的燃煤发电厂已经在建设之中，预计今年年底完工、试车和通电！承诺要建设的一级公路、港口、飞机场、国际长途电话，国际计算机互联网等，只要资金到位，我们马上动手开建，我们创造过很多人间奇迹！这些工程对我们来说都算什么事情！在海关、金融、社会服务等产业配套方面我们也做好准备了，你们在海外能做的事情，我们也能做！而且，我们要做得更好，我们能保证，只要敢入驻项目办厂办店经营，他们肯定能够挣大钱！你们要做事情，只是帮我们去港城摇旗呐喊，敲锣打鼓，把第一批先知先觉的厂商，帮我们赶到保税区里来就行了！剩下来的事情，我们来做！”</p>
我说：“马主任！我们相信你们能够做到！你们想让我们怎么帮你们摇旗呐喊，敲锣打鼓啊？！”</p>
马主任笑着说：“阿才！说实在话，我们想让你把我们项目一期开发全部承包下来，你们给我们交土地租金，帮我们建设园区基础设施、物业、厂房、市场等，然后，你们将这个园区的厂商和商户招满，而这个园区的管理和服务我们双方一起商量来做！这样，你们应该能够挣到更多钱吧！”</p>
我说：“马主任！这个事情我们可以商量！请告诉我，你们准备以什么方式交付这些土地给承包经营者！”</p>
谷处长说：“我们按照国际惯例，特别是港城的土地出让方式，进行土地出让出租！土地征收、平整、通路、通电、通水、通讯等基础工作，由我方来完成和配套！”</p>
我说：“很好！你们承诺书上，项目一期的土地价格，你们是怎么计算出来的？”</p>
谷处长说：“在制定此地的土地价格时，我们对港城土地政策和价格进行详细调研！报告上的价格是按照港城两年前，新界靠近中港边境的村地和荒地价格反算出来的。那里的地价两年前是14万美元/亩，140年使用权！这算成40年使用权正好是4万美元/亩！”</p>
我说：“谷处长！我个人觉得这个价格不是很合理啊！第一，目前这里的土地价值与港城的土地价值没有可比性！新界边境土地确实如同这里土地一样偏僻和荒芜，但是新界属于海外经济圈范畴，新界有自由市场和资本市场的法律体系，并在国际金融、商贸及物流中心范围内，而大陆边境地区不是！第二，两年前，我在港城投资一个港口，拿了2100公顷即31500亩土地，价格是1000美元/亩，土地使用权为140年。按照官方汇率计算是2000元人民币/亩，但是，折合成40年租期，土地价格应该是471.4元人民币/亩，因此，两年前，港城荒芜土地价格是500元人民币/亩！这才是一个理想化价格！如果按照美元与人民币1:50的市场汇率计算，这个里土地价格只有20元人民币/亩，而且是140年的使用权！我还可以透露一个情况，我在港城开发建设31500亩的总投资也就4至5亿美元！而目前，你们10000亩土地总价已经达到4亿美元！而整个项目后续的开发建设还要投入资金吧？！那么，这个项目一期总投资应该超过10亿美元！这不是一个数学问题，这是现实问题！我希望你们能想明白了！否则，聪明的商人肯定不会帮你们干活！”</p>
马主任笑着说：“周董事长，你确实是非常厉害啊！如果，你做不的事情，其他人更不敢做了！这样吧，你们让我们内部先商量一下土地价格问题！你们放心，我们不会被这泡尿逼死的！你们先喝茶休息，然后，我们再谈！”</p>
大家笑了！</p>
然后，他们去开会了，我们在客厅里喝茶聊天。</p>
薛美凤笑着说：“阿才啊！你砍加太狠了，但又很合理啊！我担心，你会因此得罪他们这些大官啊！”</p>
欧阳风行说：“唉！得罪更好，这样，我们可以不用干这个事情了！”</p>
黎小虎说：“我觉得他们不会那么小气！这块已经荒了几千年了，他们也没有着急过！就是定一个合理价格而已，这个简单算术题他们不会算啊？！只要这里开发起来了，最终挣钱的还是大陆！如果，他们能够按照1000元人民币/亩，40年租金计算，折算成140年租金的定价方式后，这里土地价格就相当于3500元/亩，按照人民币与美元的官价汇率折算就是7000美元/亩！现在港城新界的平均地价是30万美元/亩，也是140年期限的使用权。中方边境地区的土地价格定在140年期限的使用权，7000美元/亩的价格上，我认为对港城厂商很有吸引力啊！阿才，你觉得呢？”</p>
我说：“是啊！定价是经济学的难题啊！让他们来定吧！价钱合适，我们跟他们玩一把！价钱不合适，我们听完故事，就回去干我们自己事情吧！”</p>
大家笑了！</p>
......</p>